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Abrechnung muss Verbrauch zugrunde liegen

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01.02.2012

Heizkosten Abrechnung muss Verbrauch zugrunde liegen

BGH erklärt Abrechnung nach Voraussahlungen für unzulässig.

Karlsruhe – Vermieter müssen die Heizkosten stets nach dem tatsächlichen Verbrauch an Energie abrechnen. Die Vorauszahlungen des Vermieters an den Energielieferanten sind keine zulässige Grundlage für die Heizkostenabrechnung, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch in Karlsruhe entschied. Der Deutsche Mieterbund (DMB) erklärte, dass das Grundsatzurteil Millionen Mieter betreffe. Der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) bemängelte, dass Nebenkostenabrechnungen nun komplizierter würden.

Der Mietsenat des BGH erklärte die Abrechnung eines Vermieters in Hessen für fehlerhaft, der von einem Gasunternehmen Energie für die zentrale Heizungsanlage bezogen hatte. Dafür zahlte er monatliche Abschläge. Für 2007 und 2008 erstellte der Vermieter Heizkostenabrechnungen, denen er nach dem sogenannten Abflussprinzip seine Vorauszahlungen zugrunde legte. Die Mieter verweigerten die Zahlung und verlangten eine Abrechnung auf der Grundlage des tatsächlichen Gasverbrauchs der Heizanlage.

Der BGH erklärte jetzt die Abrechnung nach dem Abflussprinzip für unzulässig. Die entsprechenden Klauseln in Mietverträgen sind damit unwirksam. Vermieter können also auch nicht mehr ihre Rechnung für die Öllieferung vorlegen und sie den Mietern ohne Angabe des tatsächlichen Jahresverbrauchs anteilig in Rechnung stellen.

Nach Angaben des GdW müssen vom Urteil betroffene Vermieter nun ihre Abrechnung umstellen. “Bei der Heizkostenabrechnung ist damit das Abflussprinzip vom Tisch und der tatsächliche Brennstoffverbrauch entscheidend”, erklärte der GdW. Der BGH stütze sich in seinem Urteil auf den Wortlaut der Heizkostenverordnung. Die Entscheidung mache Nebenkostenabrechnungen aber komplizierter. Es sei notwendig, nun die Vorschriften zu den Nebenkostenabrechnungen für Vermieter und Mieter zu vereinfachen und interessengerecht zu gestalten, verlangte der Verband der Immobilienunternehmer.

Dagegen bezeichnete der Mieterbund die Entscheidung als richtig und gerecht. Für Vermieter habe es zwar einen gewissen Charme, die Heizkosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, weil das einfach zu handhaben sei. Aber diese Methode könne auch zu Ungerechtigkeiten führen.

Wenn ein Vermieter etwa bei der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011 die Abschlagzahlungen an den Energieversorger zugrunde lege, dann richte sich diese Summe nach dem Verbrauch im Jahr 2010. Selbst wenn die Mieter 2011 viel gespart hätten, würden sie das erst in der Abrechnungsperiode 2012 spüren, erklärte Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz. Wer in der Zwischenzeit ausziehe, habe nichts mehr davon. Der neu einziehende Mieter könne sich dagegen über niedrige Kosten freuen.

“Diese Ungereimtheit hat der BGH beendet”, sagte Ropertz. Den zusätzlichen Rechenaufwand für die betroffenen Vermieter hält er für vertretbar. “Ich denke, es dürfte kein großes Problem sein.” Die nun verbotene Form der Abrechnung stellt auf lange Sicht aber weder Mieter noch Vermieter besser, sie verschiebt nur den Zeitpunkt, zu dem sich Änderungen des Energieverbrauchs auswirken.

(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 156/11)

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